اتصال مسکن به بازار مالی مدرن

این نشست اگرچه انتظارات وزیر را از بابت همفکری با دست‌اندرکاران نظام تامین‌مالی برای دریافت نسخه‌های عملیاتی، برآورده نکرد و بیشتر به جلسات درددل‌گویی پیمانکاران با دولت شباهت داشت، اما توصیه‌هایی که دو تن از مقامات ارشد سابق و فعلی بانک‌مرکزی و سازمان بورس در پایان نشست خطاب به آخوندی مطرح کردند، نقشه‌راه جامعی برای نحوه خلق تسهیلات مالی در بخش راه‌ومسکن محسوب شد.

وزیر راه‌وشهرسازی پیش‌تر درباره علت تصمیم خود برای فاصله‌ انداختن بین پروژه‌های عمرانی و بانک‌مرکزی، عامل تورم و نقدینگی ناشی از استقراض بانکی را مطرح کرده بود، اما دوشنبه‌شب در نشست خصوصی مشترک با سرمایه‌گذاران این قبیل پروژه‌ها و مدیران بازارهای پول و ‌سرمایه، به روایت جالبی از رییس‌کل بانک‌مرکزی اشاره کرد که نشان داد دولت در این مقطع به اجبار باید راه‌های جدید تامین‌مالی را برای مسکن و سایر پروژه‌های ساختمانی اتخاذ کند.
آخوندی در این نشست اعلام کرد: در وضع موجود، بانک‌مرکزی مدام ما را می‌ترساند و می‌گوید اغلب بانک‌ها قرمز هستند و منابع برای پرداخت تسهیلات ندارند، لذا باید خودمان به فکر تجهیز منابع باشیم و مدل‌هایی را از طریق وزارت اقتصاد به کار بگیریم. همچنین در نظر دارم انحصار وام مسکن و صندوق سپرده‌گذاری را در بانک‌مسکن بشکنم تا پرداخت وام در این حوزه رقابتی شود.

راهکارهای قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی
  حمید پورمحمدی قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی در نشست دوشنبه‌شب، در پاسخ به عباس آخوندی در خصوص چاره‌جویی برای به کارگیری مدل‌های جدید تامین‌مالی مسکن، با تاکید براینکه شش پیشنهاد عاجل قابل طرح است، گفت: آمارهای مقدماتی بانک‌مرکزی در خصوص وضعیت شاخص‌ها در  بخش ساختمان که البته هنوز منتشر نشده، نشان می‌دهد نرخ رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان منفی و نگران‌کننده است، همچنین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در این بخش نیز نگران‌کننده است، از طرفی میزان اعتبارات عمرانی سال گذشته بسیار ناچیز بود و در سال جاری نیز با فرض اینکه مجلس با اصلاحیه بودجه موافقت کند، باز اعتبارات عمرانی ناچیز است. بنابراین این اوضاع پیام‌خوش به شما (خطاب به وزیر) نمی‌دهد که احساس کنید حوزه همواری جلوی شما است، اما این فقط نگرانی شما نباید باشد؛ به هرحال معیشت 3.5 میلیون خانوار در کشور به حوزه پیمانکاری پیوند خورده و باید به‌نحوی برای این حوزه فکر شود.
قائم مقام سابق بانک‌مرکزی که از طرز گفته‌هایش در نشست دوشنبه‌‌شب این‌طور برداشت شد که او در حال حاضر در ستاد اقتصادی دولت عضویت دارد، خطاب به آخوندی تاکید کرد: اولین اقدام شما باید تغییر رویکرد نسبت به بودجه باشد.  بودجه عمرانی کفاف هیچ‌کاری را نمی‌دهد و رویکرد استفاده از آن باید عوض و تبدیل به مشوق برای بخش‌خصوصی شود تا منابع محدود آن برای اهرم‌کردن پروژه‌ها مورد استفاده قرار بگیرد.
دومین پیشنهاد، رجوع به قانون بودجه امسال و اجرای روش‌های مشارکت با بخش‌خصوصی موجود در این قانون است که البته گیرهایی در این روش‌ها وجود دارد که دولت باید آنها را رفع کند.
 پورمحمدی درباره پیشنهاد سوم نیز گفت: امکان انتشار 6 هزار میلیارد تومان اوراق خزانه اسلامی برای دولت وجود دارد که در این اوراق نرخ سود نباید از نرخ تورم کمتر باشد و دولت باید زودتر آن را ابلاغ کند.
قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی همچنین درباره پیشنهادهای بعدی نیز تصریح کرد: جلسه ستاد اقتصادی و کمیسیون اقتصادی هیات‌دولت با موضوع تدوین احکام بودجه سال آینده شروع شده و در جریان است؛ بنابراین توصیه می‌کنم آقای آخوندی دغدغه‌هایشان را هرچه سریع‌تر گردآوری و برای لحاظ در بودجه، اقدام کنند. وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند از ابزارهای نوین تامین‌مالی نیز به جای روش‌های سنتی استفاده کند و در نهایت کارگروه فوری شامل وزیر، نماینده بانک‌مرکزی، نماینده وزیر اقتصاد، نماینده بخش‌خصوصی و نماینده سازمان بورس را برای تبدیل پیشنهادها به مقررات و عملیاتی کردن آنها تشکیل دهد.
مقررات بورس برای تامین‌مالی مسکن
در نشستی که برای مشاوره مالی به وزیر راه‌وشهرسازی برگزار شد، معاون سازمان بورس و اوراق‌بهادار ضمن انتقاد از عملکرد شرکت‌های ساختمانی در بورس، شروط اولیه برای حضور بخش مسکن‌وساختمان در بورس و تامین‌مالی از این طریق را تشریح کرد.
علی حسینی، معاون نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس رعایت اصل «شفافیت» به عنوان قاعده اصلی بازار سرمایه را شرط ورود ساختمانی‌ها به بورس عنوان کرد و گفت: متاسفانه شفافیت در بخش ساختمان خیلی سخت شده چون در پروژه‌های ساختمانی به رغم ارزش‌افزوده‌ای که در پایان هر سال عاید پروژه می‌شود، سرمایه‌گذار نمی‌تواند تحلیل کند که در پایان سال چقدر سود به دست می‌آورد؛ بنابراین عاملان این پروژه‌ها نتوانسته‌اند به سرمایه‌گذاران و سهامداران اطمینان دهند به همین خاطر است که سرمایه‌گذاران ساختمانی برخلاف باطن پروژه، همیشه در بورس ضرر می‌کنند!
معاون سازمان بورس تصریح کرد: ما برای ورود این بخش به بازار سرمایه حتما سختگیری خواهیم کرد تا حس مشارکت‌پذیری شرکت‌های ساختمانی و اینکه مردم را در پروژه خود واقعا شریک بدانند و سود و زیان پروژه را به مساوات بین سهامدار و سرمایه‌گذار تقسیم کنند، تقویت شود. نمی‌شود شرکت‌ها از آورده مردم در بورس، تامین‌مالی شوند، اما نوبت به تقسیم سود که می‌رسد، شفافیت مالی در میان نباشد.
حسینی در پایان با تاکید براینکه شفافیت جزئی از قاعده بازار سرمایه است، گفت: اگر قرار باشد تامین مالی مسکن از بانک‌ها به سمت بورس منتقل شود باید ساختمانی‌ها سازوکار بازار سرمایه را قبول کنند و مثلا نرخ سود اوراق که همیشه همان رقم علی‌الحساب به خریداران پرداخت می‌کنند را واقعی تعیین کنند.
گلایه‌های سرمایه‌گذار یک آزادراه
تعدادی از سرمایه‌گذاران طرف قرارداد با وزارت راه‌وشهرسازی، نشست مالی دوشنبه‌شب وزیر راه‌وشهرسازی را فرصت تلقی کردند و به جای کمک مشورتی به او، خواسته‌ها و مطالبات‌شان از دولت قبلی را پیش‌ کشیدند.
سرمایه‌گذار ارزان‌ترین پروژه آزادراهی در دست ساخت در کشور در این نشست اعلام کرد: به دلیل آنکه دولت به قراردادی که با ما دارد احترام نگذاشته، در حال حاضر اصل و فرع سود سرمایه‌گذاری در این آزادراه برای ما به 8درصد رسیده است و اصلا توجیه ندارد. یکی از بانک‌های کشور اخیرا پیشنهاد داد اگر این پروژه 30درصد سوددهی دارد حاضر به مشارکت است که خب چنین رقمی قابل تحقق نیست؛ بنابراین از دولت جدید می‌خواهم برای این پروژه چاره‌اندیشی کند.