نگاهی متفاوت به علل افزایش بی رویه اجاره بها در پایتخت

مسکن در دو ماهه اخیر بین ۳۰ تا ۵۰درصد افزایش قیمت داشته است. از طرف دیگر، به نظر می رسد همه چیز در این بازار به حال خود رها شده و کسی نیست تا اساسا به این سوال پاسخ دهد که به چه مناسبت باید این افزایش قیمت ها را در بازار مسکن تجربه کنیم؟

به گزارش  سکه نیوز به نقل از اقتصاد ایران آنلاین،دکتر حسین راغفر، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه الزهرا تهران، افزایش اجاره بها در کلانشهرها به خصوص تهران را معضلی جدی می داند که در حال تبدیل شدن به مساله ای خطرناک برای اقتصاد و اجتماع ایرانی است. به عقیده وی، هم اکنون حاشیه نشینی و زاغه نشینی به دلیل افزایش بی رویه اجاره بها و عدم حمایت های موثر دولت از مستاجران، در اطراف شهرهای بزرگ به خصوص پایتخت کشور به شدت درحال گسترش است. متن گفت وگوی «اقتصاد ایران آنلاین» با وی را در ادامه می خوانید. 
  

آقای دکتر راغفر، فصل اجاره باز هم با التهاب شروع شد! امسال وضعیت بازار اجاره را چگونه می بینید؟ 
بازار اجاره آن طور که مشاهده می شود هر روز اسفبارتر از دیروز است و این خود به یکی از دلایل اضطراب گروه های مختلف در جامعه تبدیل شده است. مردم فاقد مسکن دچار اضطراب های جدی اند و معلوم نیست که آیا دولت به این موضوع توجهی دارد یا نه. افزایش شمار خانه به دوش ها در سال های اخیر تحت تاثیر افزایش اجاره بها و افت شدید قدرت خرید در این بازار، به شدت محسوس است و بی خانمانی در میان گروه های پایین درآمدی جامعه درحال تبدیل شدن به یک پدیده جاری است. 

جالب است بدانید مسکن در دو ماهه اخیر بین ۳۰ تا ۵۰درصد افزایش قیمت داشته است و این امر با توجه به این که درحال حاضر در شرایط رکود تورمی قرار داریم برای خیلی ها به خصوص افراد فاقد مسکن مساله بسیار خطرناکی است. از طرف دیگر، به نظر می رسد همه چیز در این بازار به حال خود رها شده و کسی نیست تا اساسا به این سوال پاسخ دهد که به چه مناسبت باید این افزایش قیمت ها را در بازار مسکن تجربه کنیم؟ 

شما چه فکر می کنید؟ علت افزایش قیمت ها چیست؟ 
باید دید که برندگان این افزایش قیمت ها چه کسانی هستند. اینها طیف وسیعی از دلالان و سفته بازان هستند که از طریق خرید و فروش و اجاره داری صاحب سودهای کلان می شوند، اما علت مهم دیگری که در این رابطه می توان به آن اشاره کرد در قوانین و مقرراتی است که قیمت زمین را به شدت افزایش می دهد. به عبارت دیگر، اصلی ترین عامل تورم مسکن، قیمت زمین و افزایش های ناگهانی آن است که به مراتب بیشتر از مصالح ساختمانی است. این درحالی است که برخی قوانین و مقررات و اعمال محدودیت ها بر این تاثیرات می افزاید.
 
از سوی دیگر، هم اکنون سیستم موجود به گونه ای است که به تخریب خود مبتلا شده است و این بخشی از فرآیند سیستمی حاکم بر بازار مسکن شده است که عارضه خطرناکی است و متاسفانه کسی به این موضوع هم توجهی ندارد. از منظر دیگر، امروزه یکی از مهم ترین دلایل افزایش اجاره بها در کلانشهرها، به خصوص تهران، مهاجرت های گسترده از سایر شهرها و افزایش سطح تقاضای مسکن در این بازار است. این درحالی است که به دلیل نازل بودن و سرکوب دستمزدها، بخش قابل توجهی از این افراد قادر به تامین مسکن نیستند و بنابراین حاشیه نشینی به عنوان یک معضل اجتماعی در اطراف کلانشهرها به خصوص تهران به شدت قابل مشاهده است. 

اما در دو سال اخیر، دولت دهم دخالت های خود را برای تنظیم بازار اجاره به شکل اقداماتی نظیر برخوردهای تعزیراتی با مالکان و مشاوران املاک متخلف، آغاز کرد؛ این اقدامات را تا چه میزان موفق می دانید؟ 
ببینید، این برنامه ها تنها از جانب دولت به بازار مسکن اعلام شد، اما هیچ گاه به صورت موثر عملی نشد. از سوی دیگر، این دسته از اقدامات در همه جای دنیا جزو ابزارهای ثانویه برای کنترل بازار محسوب می شود و به نوعی مکمل به حساب می آید. اقدامات اصلی را باید در حوزه اقتصاد کلان کشور انجام داد و دنبال کرد. دقت کنید که در سطح شهر تهران چه کسانی برج می سازند؟ صدها برج در شهر تهران ساخته می شود، برندگان این افزایش قیمت ها چه کسانی هستند؟ اغلب این برج سازان نهادها و دستگاه هایی هستند که به نحوی با دولت ارتباط دارند. اینها قوانینی را مصوب می کنند که از شکل گیری سودهای کلان حمایت می کند و نه از مردم! 

دولت فعلی برای کنترل قیمت مسکن، مسکن مهر را ساخت؛ این طرح چقدر در تنظیم بازار مسکن موثر بود؟ 
بله، دولت قرار بود حداکثر با ۱۸میلیون تومان مردم را صاحب خانه کند؛ اما مبالغ بیشتری از مردم دریافت کرد و در طول زمان هم این میزان را افزایش داد یا با عدم تحویل به موقع، به نحوی زیر حرف خود زد! در این فرآیند، مسکن مهر به جای تبدیل به مسکن فقرا به نوعی ظرفیت سرمایه گذاری برای طبقه متوسط جامعه را فراهم کرد. به این ترتیب کسانی که توان پرداخت مابه التفاوت های دولتی را نداشتند مبالغ اولیه شان به آنها بازگردانده شد و درواقع خود دولت به صورت یک سویه نقض قرارداد کرد. 

اصلا آیا دخالت دولت را در امر مسکن و در تنظیم قیمت ها موثر، لازم و صحیح می دانید؟ 
ببینید، باید تاکید کنم که بدون دخالت دولت مسکن به سامان نمی رسد. در هیچ جای دنیا هم بدون دخالت دولت، حوزه مسکن نمی تواند سامان بگیرد. در همه دنیا، بازار مسکن با دخالت دولت تنظیم و کنترل می شود منتها نوع دخالت دولت است که در این میان تعیین کننده است و باید متفاوت از آن چیزی باشد که هم اکنون در کشور ما دیده می شود. 

این دخالت ها در دنیا به چه صورتی است؟ 
در همه جای دنیا نرخ بهره بانکی که بابت مسکن به متقاضیان پرداخت می شود بسیار نازل است و مابه التفاوت این نرخ ها از سوی دولت به بانک های خصوصی که عامل ارائه تسهیلات مسکن هستند، پرداخت می شود. از سوی دیگر، در اثر این حمایت دولتی، بخش خصوصی هم موظف است طبق برنامه دولت، برای تنظیم بازار مسکن وام بدهد. جالب است بدانید تا قبل از بحران اقتصادی در غرب، بانک های خصوصی حتی تا میزان ۹۰درصد از ارزش مسکن را به متقاضیان، وام کم بهره می دادند. نرخ های بهره کم و ترجیحی، منجر به افزایش تولید مسکن می شود که همین امر خود به خود بازار را تنظیم می کند. 

ساخت مسکن استیجاری یا اجتماعی یکی از ایده هایی بود که دولت های قبلی پیش از مطرح شدن طرح مسکن مهر به دنبال آن بودند. وجود چنین واحدهای مسکونی اجاره ای را چقدر برای کنترل بازار اجاره بها موثر می دانید؟ 
در تمام دنیا، همین الان هم مسکن استیجاری یا مسکن اجاره ای وجود دارد. دولت ها، شهرداری ها و شوراهای شهر به عنوان حکومت های محلی، از محل درآمدها و منابع عمومی، مسکن اجاره ای می سازند و برای تنظیم بازار به متقاضیان تحویل می دهند. سازوکارهای متعدد دیگری مانند بهره بانکی نازل برای تسهیلات مسکن هم از سوی دولت ها به کمک بازار مسکن می آید که در کنار توزیع متوازن اقتصادی در مناطق مختلف برخلاف تمرکز امکانات و جمعیت در تهران عوامل مهم تنظیم بازار را به خود اختصاص می دهند. 

آیا با توجه به وضعیت موجود، هم اکنون ساخت مسکن استیجاری در کشور ما جواب می دهد؟ در بستر کنونی اقتصادی خیر! الان در بخش مسکن خیلی ها معتقدند که باید آزادی کامل باشد، اما این آزادسازی کامل به معنای چپاول مردم است. ما در این راستا نیازمند نظم دیگری در نظام مدیریتی کشور هستیم که هم اکنون این نظم وجود ندارد. مهم ترین شاخصه های این نظم عبارتند از تورم کنترل شده، تناسب دستمزدها با هزینه ها، کاهش نابرابری ها، الزام گروه های بالای درآمدی به پرداخت مالیات و تامین سهم قابل توجهی از هزینه های عمومی از این طریق و خروج دولت از وابستگی و اعتیاد به درآمدهای نفتی. درواقع عقب ماندگی نظام مالیاتی در کشور و آمار قابل توجه فرار مالیاتی در میان گروه های بالای درآمدی در کنار اعتیاد دولت به درآمدهای نفتی باعث شده روزبه روز اقتصاد کشور بیمارتر شود. 

به اعتقاد جنابعالی، مهم ترین برنامه دولت بعدی برای تنظیم بازار مسکن چه باید باشد؟ 
اولین گام اساسی دولت یازدهم برای تنظیم بازار مسکن باید بر مهار تورم تمرکز داشته باشد. این افزایش بی رویه نقدینگی از جمله در بخش مسکن نمی تواند ادامه پیدا کند. تولید و افزایش آن در بخش های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن، یکی دیگر از اصلی ترین اولویت های دولت بعدی باید باشد. چراکه بخش مسکن خود یکی از اشتغالزاترین و مولدترین بخش های اقتصادی است. این درحالی است که نیاز به مقاوم سازی و جایگزینی مسکن های فرسوده به خصوص در بخش مسکن روستایی از الزامات دولت بعدی باید باشد که خود مولد صنعت و اشتغال بزرگی در بخش مسکن و تولید مصالح ساختمانی است. حمایت دولت از توسعه روستاها، برای جلب سرمایه گذاری در این مناطق و جلوگیری از مهاجرت های بی رویه موضوع دیگری است که در اولویت های دولت بعدی باید مورد توجه قرار گیرد.