یک تحلیل از آینده قیمت مسکن

اطلاعات آماری تازه از میزان سرمایه‌گذاری‌ در ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران که عمدتا با هدف «سفته‌بازی» به جای کمک به «عرضه مصرفی» صورت می‌گیرد، حاکی است: اشتهای بسازوبفروش‌ها و انبوه‌سازان برای ساخت مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و با تغییراتی که طی ماه‌های اخیر در وضعیت دو گروه عوامل سیاسی و اقتصادی موثر بر بازار مسکن رخ داده، هم‌اکنون تخلیه «هیجان» در این بازار آغاز شده است.

سکه نیوز: در تهران طی سال‌های ‌90 و 91 تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌ شده توسط شهرداری تا مرز بی‌سابقه هرسال 250 هزار واحدمسکونی جدید افزایش یافت طوری که با دوبرابر شدن تیراژ ساخت‌وساز نسبت به سال‌های قبل -که حداکثر سالی 100 هزار تا 130 هزار واحد ساخته می‌شد- پیش‌بینی شده بود از اوایل سال 92 انبوه واحدهای در حال ساخت دو سال قبل، وارد بازار مسکن می‌شود و پایتخت را اشباع از عرضه می‌کند، اما هم‌اکنون رشد قیمت مسکن در این کلان‌شهر نشان می‌دهد غالب ساخت‌وسازهای 90 و 91 جنبه سفته‌بازی داشته و به جای آنکه واحدها بلافاصله بعد از تکمیل وارد بازار خرید‌های مصرفی شود، توسط سازنده یا توسط خریداران سرمایه‌ای، در حال تحویل به بازار خانه‌های خالی است!

با این حال، هیجان سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران هم‌اکنون فروکش کرده و دور تند ساخت‌وساز، طبق گزارش تازه شهرداری‌ تهران، در بهار 92 صفر شده، طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدیدی که در این فصل در مناطق 22 گانه ساخته شده هیچ‌ تغییری نسبت به بهار 91 نداشته است.
در سه ماه اول امسال در تهران برای ساخت 73 هزار و 102 واحد مسکونی پروانه صادر شد که این حجم در مقایسه با 73 هزار و 156 واحد ساخته‌ شده در سه ماه اول سال گذشته، تقریبا ثابت بوده است. این در حالی است که ساخت‌وساز در بهار 91 نسبت به بهار 90 بیش از 60 درصد رشد داشت.
 پیامی که به واسطه عدم رشد ساخت‌وساز در بهار امسال، برای بازار مسکن مخابره شده حکایت از «تغییر مسیر حرکت سرمایه‌ها به سمت سایر بازارهای تولیدی» دارد.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: در سال‌های 90 و 91 سرمایه‌های نقدی به دلیل ریسک‌های اقتصادی و نوسانات شدید نرخ دلار، وارد بازار امن بساز و بفروشی شد، اما حالا با روشن‌شدن چشم‌انداز مثبت سایر بازارهای تولیدی همچون بخش صنعت، انتخاب‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری به وجود آمده است.تاثیر گشایش سیاسی یا معادلات اقتصادی؟
رفتار بهاری سرمایه‌گذاران ساختمانی بدون‌شک با فعل‌وانفعالات درون بازار مسکن بی‌ارتباط نیست.
هر چند گروهی از کارشناسان اقتصادی انقباض بهاری ساخت‌وساز- عدم رشد در صدور پروانه- را ناشی از تحولات سیاسی و البته اقتصادی در سطح کلان عنوان می‌کنند، اما علاوه بر این سناریو، سناریوی دیگری نیز مطرح است.
در سناریوی اول، نقش عواملی همچون آرامش سیاسی و ثبات در اوضاع اقتصادی و تخلیه حباب قیمت در بازار دلار و طلا بر رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن موثر تلقی شده که شرایط به کارگیری سرمایه‌ها در بازاری غیر از ساخت‌وساز یا خرید ملک را جذاب و مهیا کرده است.
با استناد به این فرضیه از آنجا که بعد از مراسم تنفیذ ریاست‌جمهوری، امید به بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی بهتر از آنچه در ماه‌های اخیر رخ داد، وجود دارد، در نتیجه انتظار می‌رود افت بیشتر ساخت‌وساز و خروج سفته‌بازها از این بازار و همچنین از بازار خرید مسکن در ماه‌های آتی را شاهد باشیم.
اما در سناریوی دوم که نقش عواملی همچون افزایش شدید قیمت زمین و همین‌طور مصالح‌ ساختمانی از یک‌ سو و رکود در معاملات مسکن از سوی دیگر مطرح است، این فرضیه وجود دارد که چون هزینه ساخت‌وساز افزایش پیدا کرده و معاملات آپارتمان به خاطر حباب قیمت‌ها متوقف شده، انگیزه ساخت‌وساز نیز از بین رفته است. در دوره‌های تاریخی رکود و رونق مسکن، زمانی که قیمت مسکن به اوج می‌رسد و توان خریداران به نازل‌ترین حد کاهش می‌یابد، سرمایه‌گذاران ساختمانی ادامه فعالیت را به ضرر خود می‌دانند و از بازار خارج می‌شوند طوری که این خروج زمینه کاهش قیمت را فراهم می‌کند.
با این حساب برآیند هر یک از این دو سناریو که در سال جاری و بعد از استقرار کابینه یازدهم به وقوع بپیوندد به کاهش قیمت مسکن و تخلیه بیشتر هیجان سفته‌بازی در این بازار منجر خواهد شد.تثبیت قیمت بعد از رشد 240 درصدی
در این باره سیدرضا میرصادقی فعال ساختمانی و تحلیلگر بازار مسکن گفت: در بهار امسال به دلیل انتظار تغییر سیاست‌های دولت، ساخت‌وساز به رکود رفت که البته این پدیده هر 8 سال یکبار در کشور اتفاق می‌افتد. در سال 90 و 91 رشد فزاینده قیمت ارز و سکه و اوج سفته‌بازی در بازار مسکن را شاهد بودیم و در واقع ساخت‌وسازهای پرحجم این دو سال نه با نیت عرضه برای پاسخ به تقاضا که به دلایل اقتصادی انجام شد به خصوص در سال گذشته که نرخ ارز بخش‌های اقتصادی و تولیدی کشور را متوقف کرد و سرمایه‌ها با حرکت سنتی خود به سمت بازار امن و ‌کم‌ریسکی چون مسکن، از یک‌سو ساخت‌وساز را افزایش داد و از سوی دیگر باعث افزایش 240 درصدی قیمت ملک در برخی مناطق و حداقل 70 درصدی در سایر مناطق تهران شد.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: در سال جاری برعکس دو سال اخیر، انتظار ثبات و آرامش اقتصادی به واسطه تغییر دولت و تغییر سیاست‌ها وجود دارد و به همین‌خاطر شاهد توقف شتاب سرمایه‌گذاری –توقف نرخ رشد- در ساخت‌وساز هستیم و به زودی این ثبات در قیمت مسکن نیز احساس خواهد شد. میرصادقی افزود: با عادی‌شدن روند سرمایه‌گذاری و تخلیه هیجان بازار، انتظار می‌رود قیمت مسکن در دو سال آینده بدون کاهش یا افزایش، ثابت بماند.تکرار وضع پارسال خوب است
درباره تکرار حجم ساخت‌وساز بهار91 در بهار92 بدون تغییر در نرخ رشد آن، بیت‌الله ستاریان یکی دیگر از کارشناسان مسکن نیز معتقد است: نباید انتظار داشته باشیم هر سال ساخت‌وساز 100 درصد رشد کند. حجم ساخت‌وسازهای سال گذشته ایده‌آل بود و اگر امسال هم در همین سطح، سرمایه‌گذاری انجام شود قابل قبول است.
ستاریان در عین حال رخوت بهار امسال در بازار ساخت‌وساز را ناشی از جابه‌جایی کابینه عنوان کرد و گفت: معاملات مسکن نیز از ابتدای امسال تاکنون در رکود بوده و تا استقرار کامل دولت یازدهم این وضعیت ادامه خواهد داشت.
در بهار امسال بیش از 19 هزار واحدمسکونی در تهران تخریب شد تا روی زمین آنها و همچنین برخی قطعات زمین خام، 73 هزار واحدمسکونی جدید ساخته شود. به این ترتیب 26 درصد آنچه در سه ماه اول امسال احداث شده، عملا صرف جبران واحدهایی که در اثر تخریب، از بازار کسر شد، گشت.